A Lei do Inquilinato e a Favelização
Publicado em 07 fevereiro 2013
No Brasil, a relação entre locadores e locatários (proprietários de imóveis e quem os ocupa sob aluguel) vem sendo regulada em Lei desde o tempo do Império, com modificações frequentes, que ocorrem de tempos em tempos conforme o espírito e a orientação política de cada época. 
No entanto, algumas disposições inconvenientes e impróprias vêm permanecendo, renitentemente, em todas as modificações, especialmente aquelas introduzidas em 1934, pelo Decreto N° 24.150, conforme a inspiração populista da ditadura Vargas, por várias Leis baixadas entre 1975 e 1979, durante o período do governo militar, pelo novo Código Civil de 2002 e, finalmente, pela Lei N° 12.744, de dezembro do ano passado, que complementou e modificou algumas coisas pontuais na conhecida "Lei do Inquilinato" (8.245), aprovada ao tempo do governo Collor.
O que há de errado nessa sequência de leis, adaptações, complementações e remendos apressados? Desde a sua origem ela nunca foi um instrumento equilibrado, que visasse à equidade de direitos e deveres entre todas as partes, como devem ser as boas leis. Os legisladores elegeram uma das partes como sendo o lado "fraco" e estabelecem disposições afastadas da realidade que acabam, justamente, por prejudicar aqueles que se pretendia favorecer. Infelizmente, essa é a situação nacional. Outros países souberam escapar dessa armadilha e apresentam, por causa disso, uma situação habitacional muito mais equilibrada, com vantagens para toda a sociedade. Percentualmente, o número de imóveis oferecidos para locação habitacional nas grandes cidades brasileiras chega a ser quase a metade daqueles disponíveis na maior parte dos países europeus ou na Austrália, por exemplo.
O principal equívoco contido na nossa legislação é a insegurança gerada para os locadores, seja no que concerne à garantia do recebimento pontual e integral de suas rendas (na forma dos aluguéis pactuados), seja no que diz respeito às possibilidades de manutenção dos imóveis em sintonia com a valoração corrente do respectivo mercado (incluindo a retomada imotivada após o término do prazo contratual, sem delongas, chicanas e custos processuais). Esses são pontos que precisam ser revistos e muito aperfeiçoados na nossa legislação específica.
Existe uma regra básica em economia, que não há como se contornar ou evitar: quanto maior o risco de um investimento, maior o prêmio pretendido (juros, dividendos, aluguéis, etc.). Assim, a insegurança dos investidores em imóveis para locação provoca, implacavelmente, o aumento do valor dos aluguéis. Existe outro efeito igualmente perverso da mesma circunstância: a aversão ao risco de potenciais investidores nesse tipo de ativo ou de opção de renda (incluindo aposentados, pensionistas e fundos de pecúlio) diminui a quantidade de imóveis disponíveis nessa modalidade. E aí, entra em campo outra regra incontornável da economia: a lei da oferta e da procura. Quanto menor o número de imóveis ofertados, diante do mesmo nível de procura, maior o preço dos aluguéis. Os dois efeitos acabam por se somar.
Essa é, exatamente, a situação criada no Brasil pela nossa inadequada legislação e seus remendos. Existem poucos imóveis disponíveis para locação, principalmente nas grandes cidades, e o preço dos aluguéis está exageradamente alto. Como consequência, o estrato com o menor poder aquisitivo da população fica afastado da possibilidade de morar regularmente em imóveis alugados e acaba por improvisar moradias em locais inseguros, insalubres, sem urbanização e, quase sempre, legalmente irregulares. Esse é, sem contestação, um dos fatores mais relevantes no processo de intensa favelização em que estamos mergulhados. Mas existe um agravante ainda mais perverso: o aumento exagerado dos aluguéis de imóveis regularizados induz a elevação dos preços informais de ocupação e arrendamento das próprias moradias improvisadas em favelas. Isso explica o elevado percentual de comprometimento da renda familiar da população de baixa renda com o item moradia, que se observa atualmente.
No entanto, algumas disposições inconvenientes e impróprias vêm permanecendo, renitentemente, em todas as modificações, especialmente aquelas introduzidas em 1934, pelo Decreto N° 24.150, conforme a inspiração populista da ditadura Vargas, por várias Leis baixadas entre 1975 e 1979, durante o período do governo militar, pelo novo Código Civil de 2002 e, finalmente, pela Lei N° 12.744, de dezembro do ano passado, que complementou e modificou algumas coisas pontuais na conhecida "Lei do Inquilinato" (8.245), aprovada ao tempo do governo Collor.O que há de errado nessa sequência de leis, adaptações, complementações e remendos apressados? Desde a sua origem ela nunca foi um instrumento equilibrado, que visasse à equidade de direitos e deveres entre todas as partes, como devem ser as boas leis. Os legisladores elegeram uma das partes como sendo o lado "fraco" e estabelecem disposições afastadas da realidade que acabam, justamente, por prejudicar aqueles que se pretendia favorecer. Infelizmente, essa é a situação nacional. Outros países souberam escapar dessa armadilha e apresentam, por causa disso, uma situação habitacional muito mais equilibrada, com vantagens para toda a sociedade. Percentualmente, o número de imóveis oferecidos para locação habitacional nas grandes cidades brasileiras chega a ser quase a metade daqueles disponíveis na maior parte dos países europeus ou na Austrália, por exemplo.
O principal equívoco contido na nossa legislação é a insegurança gerada para os locadores, seja no que concerne à garantia do recebimento pontual e integral de suas rendas (na forma dos aluguéis pactuados), seja no que diz respeito às possibilidades de manutenção dos imóveis em sintonia com a valoração corrente do respectivo mercado (incluindo a retomada imotivada após o término do prazo contratual, sem delongas, chicanas e custos processuais). Esses são pontos que precisam ser revistos e muito aperfeiçoados na nossa legislação específica.
Existe uma regra básica em economia, que não há como se contornar ou evitar: quanto maior o risco de um investimento, maior o prêmio pretendido (juros, dividendos, aluguéis, etc.). Assim, a insegurança dos investidores em imóveis para locação provoca, implacavelmente, o aumento do valor dos aluguéis. Existe outro efeito igualmente perverso da mesma circunstância: a aversão ao risco de potenciais investidores nesse tipo de ativo ou de opção de renda (incluindo aposentados, pensionistas e fundos de pecúlio) diminui a quantidade de imóveis disponíveis nessa modalidade. E aí, entra em campo outra regra incontornável da economia: a lei da oferta e da procura. Quanto menor o número de imóveis ofertados, diante do mesmo nível de procura, maior o preço dos aluguéis. Os dois efeitos acabam por se somar.
Essa é, exatamente, a situação criada no Brasil pela nossa inadequada legislação e seus remendos. Existem poucos imóveis disponíveis para locação, principalmente nas grandes cidades, e o preço dos aluguéis está exageradamente alto. Como consequência, o estrato com o menor poder aquisitivo da população fica afastado da possibilidade de morar regularmente em imóveis alugados e acaba por improvisar moradias em locais inseguros, insalubres, sem urbanização e, quase sempre, legalmente irregulares. Esse é, sem contestação, um dos fatores mais relevantes no processo de intensa favelização em que estamos mergulhados. Mas existe um agravante ainda mais perverso: o aumento exagerado dos aluguéis de imóveis regularizados induz a elevação dos preços informais de ocupação e arrendamento das próprias moradias improvisadas em favelas. Isso explica o elevado percentual de comprometimento da renda familiar da população de baixa renda com o item moradia, que se observa atualmente.